Denkmalschutzimmobilien
Das Einkommensteuergesetz (EStG) gewährt demjenigen, der eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung erwirbt, hohe steuerliche Vorteile.
Die Höhe der steuerlichen Vorteile bestimmt sich in erster Linie durch die Höhe des Anteils am Kaufpreis einer Immobilie, der auf die Sanierung entfällt.
Gesetzliche Grundlagen der Denkmalabschreibung
Sie liegen im deutschen Einkommensteuergesetz (EStG)
Die §§ 7 h und 7 i EStG regeln die Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger und der § 10 f EStG enthält im Grunde die gleiche Regelung für Eigennutzer.
Welche Abschreibungssätze gelten?
Kapitalanleger :
8 Jahre , jährlich 9 % vom Sanierungsanteil
4 Jahre , jährlich 7 % vom Sanierungsanteil
Eigennutzer:
10 Jahre , jährlich 9 % vom Sanierungsanteil
Für welche Gebäude kommt die Denkmalabschreibung in Betracht?
Das Gebäude oder der Gebäudeteil muß nach den landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal oder Teil einer Gebäudegruppe oder Gesamtanlage sein, die als Einheit geschützt ist (§ 7 i EStG) oder in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen (§ 7 h EStG). Das Gebäude muß vor Beginn der Baumaßnahmen als Baudenkmal oder Ensemble anerkannt sein und den öffentlich-rechtlichen Bedingungen des Denkmalschutzes unterliegen.
Sanierungsgebiete sind dadurch gekennzeichnet, daß für den Altbaubestand, auch wenn er im Einzelfall nicht die Kriterien für ein Baudenkmal erfüllt, eine Förderungswürdigkeit durch die Denkmalabschreibung anerkannt wird.
Hintergrund hierfür ist, speziell in den neuen Bundesländern, der Wunsch, die Bewohnbarkeit innerstädtischer Bereiche nach aktuellem Standard herzustellen.
Welche Baumaßnahmen sind begünstigt ?
Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang dazu beitragen, das Gebäude als Baudenkmal zu erhalten oder es sinnvoll zu nutzen (§ 7 i EStG). Eine sinnvolle Nutzung ist z.B. dann anzunehmen, wenn die Baumaßnahmen dazu dienen, das Gebäude an moderne Wohnbedürfnisse anzupassen und die Substanzerhaltung des Gebäudes auf Dauer sichergestellt wird (in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde).
Im Fall des § 7 h EStG (förmliches Sanierungsgebiet) müssen die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen § 177 Baugesetzbuch entsprechen.
Wie wird die Denkmalabschreibung berechnet?
Eine wesentliche Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung der Denkmalabschreibung ist, daß der Käufer die Immobilie vor Beginn der Sanierung erwirbt.
Grundsätzlich ist zur Berechnung der Abschreibung lediglich der Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt, zu berücksichtigen.
Da die Sanierung als solche mit dem Denkmalamt abgestimmt werden muß, kann man ungefähr über die Höhe der zu erwartenden Denkmalabschreibung sicher sein.
Wichtig : Vollständige Sicherheit über die Höhe der steuerlich anzuerkennenden Denkmalabschreibung gibt erst die nach erfolgter Sanierung erteilte Denkmalbescheinigung.
Wann kann die Denkmalabschreibung erstmalig angesetzt werden?
Erstmalig im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahmen und in den folgenden 8 bzw. 11 Jahren.
Reachte : Bei der Denkmalabschreibung wird bereits der volle Jahresbetrag im Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahmen angesetzt.
Wann kann ein Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen bzw. die Einkommensteuervorauszahlung herabgesetzt werden?
Der Eintrag eines Freibetrages bzw. die Herabsetzung der Einkommensteuervorauszahlung kann beantragt werden ab dem Jahr, das auf die Beendigung der Baumaßnahme bzw. die Anschaffung des Gebäudes folgt (§ 37 Abs. 3 Satz 6 EStG).
Neubau Immobilien
Neubauimmobilien bieten in Punkto „Ökologie und Nachhaltigkeit“ den größten Spielraum. Gute Anbieter schöpfen die Möglichkeiten im Bereich Energieeinsparung, Verwendung ökologischer Baustoffe und nachhaltigem Bauen voll aus.
In der Planung kann auf Anforderungen, die der demographische Wandel mit sich bringt – z.B. in Form von barrierefreiem Wohnen – eingegangen werden. Photovoltaik Anlagen oder andere Formen der Energiegewinnung können inkl. staatlicher Förderung geplant und angeboten werden.
All diese sinnvollen Maßnahmen erhöhen natürlich den Kaufpreis und schmälern etwas die Rendite. Gute Wohnungen in diesem Segment fangen bei ca. Euro 130.000 an. Wie bei allen Kapitalanlageimmobilien ist auch hier der Punkt „Lage“ entscheidend. Projekte auf der grünen Wiese ohne gute Infrastrukturanbindung bergen Risiken.
Innerstädtische Lagen sind naturgemäß schwer zu finden, aber es gibt sie. Die Neubauimmobilie bietet somit nachhaltig die Chance auf Wertsteigerung.
Bestandsimmobilien / Zinshäuser
Eine gute Rendite
Die Investition in ein Renditeobjekt muss genau geplant werden. Die pahacon steht Ihnen dabei als kompetenter Partner zur Seite.
Bestandsimmobilien bieten viele Vorteile. Sie befinden sich i. d. R. in einem gewachsenen Umfeld, haben eine gewachsene Mieterstruktur und zeigen seit vielen Jahren, dass sie funktionieren.
Der Einkaufspreis solcher Immobilien bzw. Wohnungen ist deutlich günstiger als vergleichbares Eigentum im Neubau. Der Mieterlös kann, bei gutem Zustand oder vorheriger Sanierung/Renovierung, ähnlich hoch sein.
Das führt dazu, das diese Immobilienform in Punkto „Rendite“ gegenüber Neubau oder Denkmal vorne liegt.
Gute, TÜV-geprüfte Eigentumswohnungen sind in gefragten städtischen Lagen bereits ab ca. Euro 90.000 zu erwerben.
Diese Wohnungen haben Größen zwischen 60 qm – 90 qm und eignen sich ideal zum Vermieten an einen großen Teil der Bevölkerung.
Verschiedene Risiken, wie z. B. Bauverzögerung oder Probleme mit dem Bauträger in der Bauphase entfallen. Nebenkosten wie z. B. Bauzeitzinsen fallen nicht an.
Die Bestandsimmobilie bietet somit optimale Renditechancen bei vergleichbar geringem Aufwand.
Sie profitieren von dieser Kompetenz entlang der gesamten Immobilien-Wertschöpfungskette.
Development
Die pahacon erbringt sämtliche Leistungen der wohnungswirtschaftlichen Projektentwicklung: von der Konzeption über den Ankauf geeigneter Grundstücke und Objekte bis zur Veräußerung des entwickelten Objekts.
Die pahacon erstellt umfassende Gutachtenund Berechnungen, die eine Vielzahl von Erfolgskriterien berücksichtigen, so zum Beispiel die verkehrliche Erschließung, Drittverwendungs- oder Konkurrenzfähigkeit des entstehenden Objekts. „Full service” von der Grundstücksbeschaffung bis zur Schlüsselübergabe.
pahacon GmbH & Co. KG
Auf Basis der gründlichen Analyse aller soziokulturellen und ökonomischen Einflussfaktoren erkennen wir Marktpotenziale und entwickeln daraus individuelle Nutzungskonzepte für erfolgreiche Immobilienprojekte.
Was uns auszeichnet ist die Nähe zum Markt. Wir beobachten alle Teilmärkte der Immobilien, erkennen frühzeitig Trends und Entwicklungen und können gezielt auf sich veränderte Nutzungsanforderungen eingehen.
Die konsequente Risikoanalyse und ein nachhaltiges Controlling sichern eine erfolgreiche Projektentwicklung.